บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ชี้สถานการณ์ COVID-19 สร้าง Covid Shock จุดเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ไทย เปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคแบบพลิกฝ่ามือ เชื่อผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกเก่าที่ค้าง ส่วนซัพพลายใหม่จะเข้าสู่ตลาดไม่เกิน 30,000 ยูนิต พร้อมแนะภาครัฐเร่งออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างเร่งด่วน ทั้งมาตรการการโอน ผ่อนปรนภาษีธุรกิจเฉพาะ มาตรการ LTV และ ผ่อนปรนกฎการถือครองกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ เพื่อให้เม็ดเงินเข้าตลาดช่วยขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ฟื้นตัวโดยเร็ว
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า จากการประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังวิกฤต COVID-19 ว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2563 นี้เป็นช่วงเวลาแห่งการระบายสต็อกเก่า จากข้อมูลของเน็กซัสพบว่า ซัพพลายของคอนโดมิเนียมคงค้างในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. 2562 มีประมาณ 60,000 ยูนิต คาดว่าในปี พ.ศ. 2563 ตลาดจะสามารถดูดซับไปได้ประมาณ 80% โดยจะเริ่มเห็นการลดราคาจาก Developer ซึ่งราคาที่ลดลงจะอยู่ในสัดส่วนเหมาะสมและค่อนข้างดี เป็นระดับราคาที่ Developer ยอมรับได้และคุ้มค่าที่จะซื้อในฝั่งผู้บริโภค โดยคาดการณ์ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะกลับมาได้รับความสนใจเร็วที่สุดหลังวิกฤต COVID-19 คือ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เพราะเป็นระดับราคาที่คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่รับได้ และเป็นเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่อาศัยเลย
ส่วนอีกตลาดที่จะฟื้นตัวเร็ว คือ สินค้าในระดับลักซัวรี่ ที่ถึงแม้คนส่วนใหญ่จะมีเงินลดลง แต่ยังมีกำลังซื้อมากพอที่จะจ่ายได้ โดยตัวผู้บริโภคเองจะเลือกซื้อสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ของตนเอง และมีฟังก์ชันที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการ เช่น การปรับให้มีห้องทำงานที่เหมาะกับการทำงานที่บ้านได้ เป็นต้น
แนะภาครัฐผ่อนปรนมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการประเมินเรื่องอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังจาก COVID-19 นั้น นลินรัตน์ มองว่า หากประเมินภาพเชิงลบที่สุด คือหากวิกฤต COVID-19 ยังดำเนินต่อไปและไม่สามารถลดปริมาณผู้ติดเชื้อได้ ผู้ประกอบการภาคเอกชนจะอยู่ได้ยาวที่สุดอีกเพียงแค่ 3 เดือนเท่านั้น และจะเป็นงานหนักสำหรับดี Developer เพราะเมื่อภาคธุรกิจขาดสภาพคล่อง จะเริ่มเห็นแนวโน้มการปิดตัวลงของผู้ประกอบการจำนวนมาก ทำให้เม็ดเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง
ในทางกลับกันหากประเมินในภาพบวกเพิ่มขึ้นคือหากเราสามารถควบคุมจำนวนผู้ติดเชื้อได้และจำนวนผู้ติดเชื้อค่อย ๆ ลดลงจนอยู่ในระดับที่น่าพอใจ ประเมินว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 นี้ ตลาดก็อาจจะยังไม่สดใสนัก แต่จะเห็นแนวโน้มที่จะค่อย ๆ ดีขึ้นตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป ส่วนในไตรมาสที่ 3 ประเมินว่าทุกอย่างจะกลับมาดีขึ้นโดยผู้ประกอบการ หลายรายจะเริ่มกลับมามีกิจกรรมทางการตลาดเพื่อให้ธุรกิจดำเนินต่อไป และในไตรมาสที่ 4 จะดีที่สุดในปี พ.ศ. 2563 นี้ คาดว่าจะเป็นไตรมาสที่รัฐบาลจะออกนโยบายสนับสนุนแลช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์
“จากการคาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี พ.ศ. 2563 นี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวได้ดี แต่อยากให้ภาครัฐช่วยเร่งออกมาตรการเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดค่าโอนครอบคลุมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ การยืดหยุ่นภาษีธุรกิจเฉพาะ การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) รวมถึงการผ่อนคลายกฎเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ โดยอาจปรับให้สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านในโครงการจัดสรรที่พัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งกำลังซื้อจากต่างชาติจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกลับมาได้เร็วมากยิ่งขึ้น” นลินรัตน์ กล่าว
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ เทรนด์อยู่อาศัยในปี พ.ศ. 2564
สำหรับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ และเทรนด์การอยู่อาศัย มองว่าผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งระบายสต็อกเก่าในปีนี้ก่อน ส่งผลให้ซัพพลายใหม่ที่จะออกมาในปีนี้จะไม่เกิน 30,000 ยูนิต จากปกติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายใหม่ออกมาเฉลี่ยปีละ 52,000 ยูนิต และเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ทุกปี ซึ่งผลจาก Covid Shock ในครั้งนี้ส่งผลให้ยอดสะสมของคอนโดมิเนียมลดลง ถือเป็นการปรับฐานใหม่อีกครั้งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ซึ่งการปรับฐานในครั้งนี้ ไม่เพียงแค่เรื่องจำนวนคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังปรับไปถึงเรื่องการเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานในคอนโดมิเนียมหรือบ้านด้วย เพราะการใช้ชีวิตของคนเปลี่ยนไป ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น การเริ่มคุ้นชินกับการทำงานที่บ้าน Developer จึงจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเรื่องฟังก์ชันภายในบ้านหรือคอนโดมิเนียม เช่น ให้ความสำคัญกับห้องทำงานมากพอกับห้องนอน หรือในส่วนกลางที่เคยให้ความสำคัญกับการมี Co-working Space หรือ Co-kitchen
“ด้วยสถานการณ์ COVID-19 ทำให้คนเรามีระยะห่างมากขึ้น ดังนั้นสินค้าใหม่ของ Developer ที่จะผลิตออกมาสู่ตลาดจะชูจุดขายเกี่ยวกับความเป็นส่วนตัว เช่น ห้องครัว หรือห้องทำงาน แบบรองรับคนเพียงคนเดียว จะเป็นรูปแบบที่จะได้รับความสำคัญมากอย่างยิ่ง เพราะคนใช้ชีวิตกับตนเองมากขึ้น รวมถึงการให้น้ำหนักไปกับ Living Room หรือห้องทำงานมากกว่าห้องนอน เพราะเมื่อคนทำงานอยู่ที่บ้าน มักใช้เวลาในห้องเหล่านี้มากกว่าห้องนอน โดยคาดว่าจะเห็นสินค้าใหม่ ๆ รูปแบบนี้ออกมาจากดีเวลลอปเปอร์ในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า” นลินรัตน์ กล่าว
สำหรับตลาดรีเทลและตลาดอาคารสำนักงานซึ่งจะได้รับกระทบหนัก เนื่องจากกลุ่มรีเทลเป็นอีกกลุ่มสำคัญที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ผู้เช่าที่เคยเช่าพื้นที่ขายของในห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่คอมมูนิตี้มอลล์ต่าง ๆ จะเริ่มคุ้นชินกับการขายของผ่านออนไลน์ ดังนั้น ต่อจากนี้ไปหน้าร้านจะถูกลดบทบาทความสำคัญลง ผู้เช่าคุ้นชินกับการขายของผ่านโลกออนไลน์มากยิ่งขึ้น มีทักษะด้านออนไลน์เพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้การมีหน้าร้านหรือการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่จะถูกลดทอนขนาดการเช่าลง แต่เน้นเรื่องการให้บริการออนไลน์ และการส่งเดลิเวอรี่หรือให้ลูกค้าไปรับสินค้าที่หน้าร้านแทนมากยิ่งขึ้น และตลาดอาคารสำนักงาน เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากปีที่ผ่านมาและอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายใหม่ออกมาอีกนับเป็นล้านตารางเมตร จากอาคารที่กำลังก่อสร้าง กว่า 40 อาคาร พื้นที่ประมาณ 1.61 ล้านตารางเมตร และจะแล้วเสร็จพร้อม ๆ กันในปี พ.ศ. 2564-2566 แต่พฤติกรรมของคนได้ถูกปรับเปลี่ยนไปแล้ว เพราะการทำงานที่บ้านเริ่มได้รับการยอมรับ และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดเทรนด์ต่อไป แม้ว่าเหตุการณ์ COVID-19 จะผ่านไปแล้วก็ตาม ก็จะส่งผลให้บริษัทต้องการพื้นที่ออฟฟิศลดลง ทั้งจำนวนที่นั่ง โต๊ะทำงาน และห้องประชุม ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเจ้าของอาคารอย่างชัดเจน
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการต้องเตรียมความพร้อมที่จะรับมือและต้องปรับตัว เช่น 1. Facilities ปรับปรุงระบบ Facilities ของอาคารให้สามารถสนับสนุนการทำงานข้ามไปข้ามมาระหว่างอาคารสำนักงาน (Head Office) กับการทำงานนอกสถานที่ (Home) โดย Facilities ที่สำคัญ ได้แก่ ระบบทางด้านไอที ที่จะต้องมีความพร้อมในขั้นสูงสุด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนระบบให้ได้อย่างรวดเร็วตามกระแสการใช้งาน 2. Flexibility เนื่องจากเทรนด์สมัยใหม่ ผู้เช่าหลาย ๆ รายต้องการความยืดหยุ่นในการใช้พื้นที่ ปรับลดหรือเพิ่มได้ตามความต้องการ ผู้ประกอบการที่เข้าใจในรูปแบบของผู้เช่า อาจจะต้องปรับรูปแบบของสัญญาเช่าและพื้นที่เช่าให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น และ 3. Fair Price จากการที่ Supply & Demand กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งยิ่งใหญ่ ในขณะที่ Supply กำลังจะมีคู่แข่งเข้ามาในตลาดที่มากขึ้น ทางด้าน Demand ก็กำลังจะเปลี่ยนรูปแบบของความต้องการ ทำให้ตลาดเกิดการแข่งขันที่สูงขึ้น สิ่งที่จะตามมาคือ สงครามราคา ดังนั้นผู้ประกอบการที่ปรับตัวและพร้อมที่จะแข่งขันในเรื่องราคาและบริการได้ก่อนผู้ประกอบการรายอื่น ก็จะสามารถผ่านช่วงเวลาท้าทายช่วงนี้ไปได้อย่างไม่ลำบาก