เป็นที่ทราบกันดีว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับผลกระทบจากทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2562 ทั้งปี อาจจะหดตัวลดลงจากปีพ.ศ.2561 โดยจะเห็นภาพการเร่งของการทำธุรกรรม ยอดโอนในปีนี้มากขึ้น
สำหรับประเด็นนี้ มาฟัง 4 ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จะฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมข้อเสนอแนะแนะให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เตรียมรับมือกับภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้น
อนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการ ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี พ.ศ. 2562 ถือเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะก้าวเข้าสู่สภาวะชะลอตัวจากปัจจัยทางด้านการเงินที่ธนาคารและสถาบันการเงินต่าง ๆ เริ่มมีการเข้มงวดมากขึ้นเนื่องจากปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยจะสู้ดี โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กและรายย่อยต่าง ๆ ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยมีผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ เนื่องจากไม่มีกำลังเงินที่พร้อมชำระคืนธนาคารและสถาบันการเงิน อีกทั้งตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอตัวลง และตลาดภายในประเทศของลูกค้าคนไทยเองเริ่มชะลอตัวเช่นกันในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มมีสัญญาณ Over Supply บางทำเล เนื่องจากมียอดขายเทียม มียอดจองเทียมเข้ามากแต่ผู้ซื้อจริงไม่มีโดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัดและพื้นที่ที่ไม่มีโครงการรัฐบาลขนาดใหญ่ตัดผ่าน เช่น โครงการรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ทางหลวงต่าง ๆ เป็นต้น ส่วนราคาที่ดินในใจกลางเมืองที่แข่งขันกันขึ้นราคา ทำให้ราคาห้องพัก ราคาบ้านที่สร้างต้องปรับราคาขายขึ้นตามไปด้วย ได้สร้างภาระให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อยากขึ้น
![อนันต์ อัศวโภคิน](https://www.engineeringtoday.net/wp-content/uploads/2019/01/property-2019-p1.jpg)
“อยากแนะนำนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุก ๆ ค่ายควรหันมาใส่ใจและตระหนักถึงปัญหาดังกล่าว ใช่ว่าปัญหาเหล่านี้จะเพิ่งเกิดขึ้น แต่เกิดขึ้นมาระยะหนึ่งเสมือนน้ำซึมบ่อทราย ค่อย ๆ ทำให้เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีปัญหา แต่ไม่ถึงขนาดในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี พ.ศ. 2540 เนื่องจากในปัจจุบันนี้ธนาคารและสถาบันการเงินมีแผนรับมือไว้อย่างดี มีเงินทุนสำรองพอช่วยเหลือ หากผู้ประกอบการที่คาดว่าจะเกิดปัญหาทางการเงินเข้าไปขอรับคำปรึกษาเพื่อไม่ให้เกิดภาวะหนี้เสียเกิดขึ้นที่อาจจะส่งผลกระทบให้กิจการถูกปิดลงได้เช่นกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ควรมีแผนรับมือไว้ในทุก ๆ วิกฤตที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไร จะพลิกเกมอย่างไร และต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดจริง ๆ ที่สำคัญที่สุดคือต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะยิ่งธุรกิจมีปัญหา ยิ่งต้องหาความรู้อย่าประมาท เพราะเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่เป็นวัฏจักรที่เกิดขึ้นได้ แค่จะเกิดมาก เกิดน้อย และเกิดในช่วงเวลาใดเท่านั้นเอง” อนันต์ กล่าว
![วิชัย จุฬาโอฬารกุล](https://www.engineeringtoday.net/wp-content/uploads/2019/01/property-2019-p2.jpg)
วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม (Co-CEO) บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด กล่าวว่า แม้ว่าเศรษฐกิจชะลอตัว หากทุกคนมีแผนรองรับที่ดี เข้าใจลูกค้า กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ก็จะสามารถขายได้ แม้ว่าอาจจะฝืดบ้างในบางช่วง อย่างไรก็ตาม ดีมานต์ของคนที่ต้องการบ้าน และ คอนโดมิเนียมก็ยังมีอยู่ ไม่ได้ชะลอตัวตามเศรษฐกิจแม้แต่น้อย ทั้งนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเรียนรู้ หาจุดที่ดึงดูดลูกค้า หาจุดที่เป็นความโดดเด่นของโครงการเราเอง ไม่จำเป็นต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา แต่ควรแข่งขันกันในเรื่องการบริการ การโอน การหาสถาบันการเงิน ไฟแนนซ์ต่าง ๆ มาดูแลลูกค้าให้ดีที่สุด มองว่าตลาดจะชะลอตัวในระยะสั้นอาจจะแค่ 1-2 ปี แล้วจะกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้งจากประสบการณ์ตรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในช่วงที่ผ่าน ๆ มา
“อยากจะแนะนำให้ผู้ประกอบการหันมาการทำตลาดแบบ Business to Business หรือ B2B มากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุนรายย่อย ในรูปแบบของ Full Package โดยพัฒนาโครงการที่เป็น Private อาจจะสร้างจำนวนน้อยสัก 10 ยูนิต แต่มีจุดขายที่ดึงดูด ทำเลที่ตั้งเหมาะสมในราคาที่จับต้องได้ ก็จะยิ่งทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จได้ในยุคนี้” วิชัย กล่าว
![ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์](https://www.engineeringtoday.net/wp-content/uploads/2019/01/property-2019-p3.jpg)
ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กล่าวว่า นักอสังหาริมทรัพย์ควรมองหาลู่ทางและแนวทางในการพัฒนาธุรกิจโครงการต่าง ๆที่มีความปลอดภัย ลดความเสี่ยง และมีความคล่องตัว มองผู้บริโภคเป็นหลักในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่มุ่งแต่ยอดขาย ซึ่งทางบริษัทฯ ได้มองหาช่องทางที่เหมาะสมใหม่ ๆ ตอบสนองลูกค้าอยู่ตลอดเวลาว่าลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง มีกำลังซื้อราคาประมาณเท่าใด ก็ผลิตสินค้าราคานั้นออกมาตอบสนอง พร้อมทั้งการพัฒนาสินค้าที่หลากหลายมากขึ้น จากเดิมที่จะเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก มาเป็นมองหาพื้นที่ทำเลที่ดินที่เหมาะสมเพื่อนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวตามพื้นที่ที่เป็นยุทธศาสตร์การคมนาคม พื้นที่สำนักงานราชการ โฮมออฟฟิศมากขึ้น โดยอาจจะเปิดโครงการมากกว่าเดิม แต่ไม่ได้เปิดจำนวนมาก ๆ แต่เป็นการเปิดกระจายไปตามทำเลที่มี Demand อยู่ ในราคาแข่งขันได้ ที่มีช่องว่างทางการตลาดที่ไปได้และจะไม่สร้างไว้รอลูกค้าเพื่อลดความเสี่ยง
![กฤศธนฎา สื่อไพศาล](https://www.engineeringtoday.net/wp-content/uploads/2019/01/property-2019-p4.jpg)
ปิดท้ายด้วย กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจขององค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้แทบทุกธุรกิจเริ่มชะลอตัวตามเศรษฐกิจในประเทศและต่างประเทศ ฉะนั้นอย่าไปกลัวในการพัฒนาธุรกิจของตนเอง ควรเดินหน้าพัฒนาธุรกิจของเราต่อไปตามกรอบที่เหมาะสม ไม่ลงทุนมากจนเกินไป สิ่งสำคัญคือต้องรู้จักตลาดให้ถ่องแท้ เลือกทำเลที่ดี สินค้าต้องตอบโจทย์ลูกค้า ซึ่งในฐานะที่เรายังเป็นบริษัทเล็กจึงต้องสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่งขึ้น สร้างแบรนด์ให้มีความน่าเชื่อถือ ต้องเข้าให้ถึงลูกค้า ส่วนบริษัทใหญ่ การสร้างแบรนด์อาจจะมีสำคัญน้อยลงเพราะติดตลาดแล้ว และสุดท้ายคือการบริหารต้นทุน แม้ว่าบริษัทเล็กจะสู้บริษัทใหญ่ในแง่การซื้อที่ดินไม่ได้ แต่ก็พยายามกำจัดจุดอ่อนที่มีอยู่ เพื่อต่อสู้กับคู่แข่งรายใหญ่ให้ได้