เป็นที่ทราบกันดีว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับผลกระทบจากทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2562 ทั้งปี อาจจะหดตัวลดลงจากปีพ.ศ.2561 โดยจะเห็นภาพการเร่งของการทำธุรกรรม ยอดโอนในปีนี้มากขึ้น
สำหรับประเด็นนี้ มาฟัง 4 ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จะฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมข้อเสนอแนะแนะให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เตรียมรับมือกับภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้น
อนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการ ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี พ.ศ. 2562 ถือเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะก้าวเข้าสู่สภาวะชะลอตัวจากปัจจัยทางด้านการเงินที่ธนาคารและสถาบันการเงินต่าง ๆ เริ่มมีการเข้มงวดมากขึ้นเนื่องจากปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยจะสู้ดี โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กและรายย่อยต่าง ๆ ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยมีผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ เนื่องจากไม่มีกำลังเงินที่พร้อมชำระคืนธนาคารและสถาบันการเงิน อีกทั้งตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอตัวลง และตลาดภายในประเทศของลูกค้าคนไทยเองเริ่มชะลอตัวเช่นกันในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มมีสัญญาณ Over Supply บางทำเล เนื่องจากมียอดขายเทียม มียอดจองเทียมเข้ามากแต่ผู้ซื้อจริงไม่มีโดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัดและพื้นที่ที่ไม่มีโครงการรัฐบาลขนาดใหญ่ตัดผ่าน เช่น โครงการรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ทางหลวงต่าง ๆ เป็นต้น ส่วนราคาที่ดินในใจกลางเมืองที่แข่งขันกันขึ้นราคา ทำให้ราคาห้องพัก ราคาบ้านที่สร้างต้องปรับราคาขายขึ้นตามไปด้วย ได้สร้างภาระให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อยากขึ้น
“อยากแนะนำนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุก ๆ ค่ายควรหันมาใส่ใจและตระหนักถึงปัญหาดังกล่าว ใช่ว่าปัญหาเหล่านี้จะเพิ่งเกิดขึ้น แต่เกิดขึ้นมาระยะหนึ่งเสมือนน้ำซึมบ่อทราย ค่อย ๆ ทำให้เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีปัญหา แต่ไม่ถึงขนาดในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี พ.ศ. 2540 เนื่องจากในปัจจุบันนี้ธนาคารและสถาบันการเงินมีแผนรับมือไว้อย่างดี มีเงินทุนสำรองพอช่วยเหลือ หากผู้ประกอบการที่คาดว่าจะเกิดปัญหาทางการเงินเข้าไปขอรับคำปรึกษาเพื่อไม่ให้เกิดภาวะหนี้เสียเกิดขึ้นที่อาจจะส่งผลกระทบให้กิจการถูกปิดลงได้เช่นกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ควรมีแผนรับมือไว้ในทุก ๆ วิกฤตที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไร จะพลิกเกมอย่างไร และต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดจริง ๆ ที่สำคัญที่สุดคือต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะยิ่งธุรกิจมีปัญหา ยิ่งต้องหาความรู้อย่าประมาท เพราะเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่เป็นวัฏจักรที่เกิดขึ้นได้ แค่จะเกิดมาก เกิดน้อย และเกิดในช่วงเวลาใดเท่านั้นเอง” อนันต์ กล่าว
วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม (Co-CEO) บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด กล่าวว่า แม้ว่าเศรษฐกิจชะลอตัว หากทุกคนมีแผนรองรับที่ดี เข้าใจลูกค้า กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ก็จะสามารถขายได้ แม้ว่าอาจจะฝืดบ้างในบางช่วง อย่างไรก็ตาม ดีมานต์ของคนที่ต้องการบ้าน และ คอนโดมิเนียมก็ยังมีอยู่ ไม่ได้ชะลอตัวตามเศรษฐกิจแม้แต่น้อย ทั้งนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเรียนรู้ หาจุดที่ดึงดูดลูกค้า หาจุดที่เป็นความโดดเด่นของโครงการเราเอง ไม่จำเป็นต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา แต่ควรแข่งขันกันในเรื่องการบริการ การโอน การหาสถาบันการเงิน ไฟแนนซ์ต่าง ๆ มาดูแลลูกค้าให้ดีที่สุด มองว่าตลาดจะชะลอตัวในระยะสั้นอาจจะแค่ 1-2 ปี แล้วจะกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้งจากประสบการณ์ตรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในช่วงที่ผ่าน ๆ มา
“อยากจะแนะนำให้ผู้ประกอบการหันมาการทำตลาดแบบ Business to Business หรือ B2B มากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุนรายย่อย ในรูปแบบของ Full Package โดยพัฒนาโครงการที่เป็น Private อาจจะสร้างจำนวนน้อยสัก 10 ยูนิต แต่มีจุดขายที่ดึงดูด ทำเลที่ตั้งเหมาะสมในราคาที่จับต้องได้ ก็จะยิ่งทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จได้ในยุคนี้” วิชัย กล่าว
ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กล่าวว่า นักอสังหาริมทรัพย์ควรมองหาลู่ทางและแนวทางในการพัฒนาธุรกิจโครงการต่าง ๆที่มีความปลอดภัย ลดความเสี่ยง และมีความคล่องตัว มองผู้บริโภคเป็นหลักในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่มุ่งแต่ยอดขาย ซึ่งทางบริษัทฯ ได้มองหาช่องทางที่เหมาะสมใหม่ ๆ ตอบสนองลูกค้าอยู่ตลอดเวลาว่าลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง มีกำลังซื้อราคาประมาณเท่าใด ก็ผลิตสินค้าราคานั้นออกมาตอบสนอง พร้อมทั้งการพัฒนาสินค้าที่หลากหลายมากขึ้น จากเดิมที่จะเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก มาเป็นมองหาพื้นที่ทำเลที่ดินที่เหมาะสมเพื่อนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวตามพื้นที่ที่เป็นยุทธศาสตร์การคมนาคม พื้นที่สำนักงานราชการ โฮมออฟฟิศมากขึ้น โดยอาจจะเปิดโครงการมากกว่าเดิม แต่ไม่ได้เปิดจำนวนมาก ๆ แต่เป็นการเปิดกระจายไปตามทำเลที่มี Demand อยู่ ในราคาแข่งขันได้ ที่มีช่องว่างทางการตลาดที่ไปได้และจะไม่สร้างไว้รอลูกค้าเพื่อลดความเสี่ยง
ปิดท้ายด้วย กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจขององค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้แทบทุกธุรกิจเริ่มชะลอตัวตามเศรษฐกิจในประเทศและต่างประเทศ ฉะนั้นอย่าไปกลัวในการพัฒนาธุรกิจของตนเอง ควรเดินหน้าพัฒนาธุรกิจของเราต่อไปตามกรอบที่เหมาะสม ไม่ลงทุนมากจนเกินไป สิ่งสำคัญคือต้องรู้จักตลาดให้ถ่องแท้ เลือกทำเลที่ดี สินค้าต้องตอบโจทย์ลูกค้า ซึ่งในฐานะที่เรายังเป็นบริษัทเล็กจึงต้องสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่งขึ้น สร้างแบรนด์ให้มีความน่าเชื่อถือ ต้องเข้าให้ถึงลูกค้า ส่วนบริษัทใหญ่ การสร้างแบรนด์อาจจะมีสำคัญน้อยลงเพราะติดตลาดแล้ว และสุดท้ายคือการบริหารต้นทุน แม้ว่าบริษัทเล็กจะสู้บริษัทใหญ่ในแง่การซื้อที่ดินไม่ได้ แต่ก็พยายามกำจัดจุดอ่อนที่มีอยู่ เพื่อต่อสู้กับคู่แข่งรายใหญ่ให้ได้