บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี พ.ศ. 2564 นี้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมน่าจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี พ.ศ.2563ที่ผ่านมา ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงาน อัตราการเช่ายังคงอยู่ที่ 91% ปรับราคาขึ้นเพียง 1% เนื่องจากความกังวลสถานการณ์ COVID-19 ของผู้ประกอบการที่ยังชะลอการก่อสร้างและเปิดตัวโครงการใหม่ๆ รวมทั้งตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติยังชะลอตัวและราคายังคงสูงในหลายๆพื้นที่ก่อสร้างโครงการใหญ่ๆ
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ COVID-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ โดยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพปีพ.ศ. 2563 ทั้งปีสามารถสร้างยอดขายที่ 32,800 ยูนิต เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดตัวใหม่จำนวน 20,100 ยูนิต ทำให้ตลาดดูมีศักยภาพที่ดีขึ้นในแง่ของยอดขายรวม ส่งผลให้ยอดสะสมคอนโดในตลาดอยู่ที่ 674,100 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 ยูนิต จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 ยูนิตต่อปี
นอกจากนี้ยังมีอีกสาเหตุที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวคือ ผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 ยูนิต จาก18 โครงการ คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปีพ.ศ. 2563 ทั้งนี้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาตลอดอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผู้ซื้อชาวไทยจับต้องได้มากขึ้นโดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid Market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่คอนโดราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมือง (Affordable Market) ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี พ.ศ. 2563
สำหรับคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาดทั้งหมด โดยการพัฒนาสินค้าคอนโดมิเนียมที่เปลี่ยนแปลงไปนั้น มีผลโดยตรงกับทำเล ซึ่งในช่วงปีพ.ศ.2563ที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมตลาดใหม่เกิดขึ้นในบริเวณรอบนอกเมือง หรือปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ขยายไกลออกจากใจกลางเมือง ทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพ โดยมีจำนวนหน่วยมากถึง 4,400 ยูนิต แบ่งสัดส่วนคอนโดมิเนียมในทำเลใหม่นี้ คิดเป็น 21% ของคอนโดมิเนียมใหม่ทั้งหมดในตลาด สำหรับตลาดรอบใจกลางเมืองนั้น อุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ยังเป็นบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย คิดเป็นประมาณ 20% ของจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาด ในทางตรงกันข้ามตลาดใจกลางเมืองบริเวณสาทร หลังสวน และสุขุมวิทตอนต้น มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นเพียง 11% หรือประมาณ 2,250 หน่วยเท่านั้น
นลินรัตน์ กล่าวว่า ในส่วนของยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพในปี พ.ศ.2563 จำนวน 32,800 ยูนิต แบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ จำนวน 9,100 ยูนิต คิดเป็นยอดขายเฉลี่ย 45% และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2563 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 23,700 ยูนิต ซึ่งยอดขายที่สูงกว่าอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราขายรวมในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 93% ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ จะเป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเอง ประมาณ 95% ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนประมาณ 5%
สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมในปี
พ.ศ.2563 ปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปีพ.ศ. 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปีพ.ศ. 2563 จากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อกเดิมที่มีอยู่ และโครงการใหม่ๆในราคาที่ผู้อาศัยในกรุงเทพฯจับต้องได้มากขึ้น
แนวโน้มตลาดคอนโดในปี ’64
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ. 2564 คาดการณ์ว่า อุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 – 38,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปีพ.ศ. 2563 และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้วในปีพ.ศ.2564 ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 ยูนิต โดยโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง ทั้งนี้ คาดว่าในครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดยังคงอยู่ในระดับต่ำ แต่หากวัคซีน COVID-19 นำเข้ามาฉีดในประเทศแล้วได้ผลที่ดี จะช่วยลดความกังวลการใช้จ่ายภาคประชาชนและนักลงทุนมีการท่องเที่ยวเข้ามาจากการเริ่มเปิดประเทศในไตรมาสที่ 3 จะช่วยกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้
ส่วนคอนโดมิเนียม จะทยอยเสร็จปีพ.ศ.2564และภายในปีพ.ศ.2565 จะมีจำนวน 30,300 ยูนิต น่าจะยังมีการปรับลดราคาต่อเนื่อง เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจ
“ผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า (Recurring Income) จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกครั้ง เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้ความต้องการในสินค้าส่วนนี้ลดลงด้วย ผู้ประกอบการควรหันมาพัฒนาสินค้าเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น แต่เชื่อว่าการฟื้นตัวที่แท้จริงจะเห็นในปีพ.ศ.2565 จากการมีวัคซีนที่เสถียรและการเปิดประเทศของทั่วโลกเริ่มมีการติดต่อกันแบบแบบก่อนที่จะเกิด COVID-19 จะช่วยกระตุ้นให้การซื้อขายภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง”
นลินรัตน์ กล่าว
สำหรับการคาดการณ์หลังสถานการณ์ COVD-19
นลินรัตน์ เชื่อว่าผู้ประกอบการทุกรายมีแผนกระตุ้นการตลาดภาคอสังหาริมทรัพย์ของตนเองอยู่แล้ว แค่รอจังหวะและโอกาสภายหลังจากสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลายในทิศทางที่ดีขึ้น ในส่วนการกระตุ้นตลาดของผู้อยู่อาศัยจริง มีทั้ง Hard Sale คือ ลดราคายังเป็นปัจจัยหลักที่ผู้บริโภคต้องการ และ Soft Sale เช่นการสร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ของแต่ละโครงการยังคงเป็นสิ่งที่จำเป็นและทำอย่างต่อเนื่อง ประสบการณ์และความประทับใจในการบริการการขายทั้งก่อนและระหว่างการขายก็มีส่วนช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
นอกจากนี้การมีวัคซีนป้องกัน COVID-19 จะทำให้ตลาดต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้ง่ายขึ้นเนื่องจากเดินทางได้ง่ายขึ้น สร้างความมั่นใจในระดับที่ดีขึ้น
“สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการควรศึกษาว่าการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว แบ่ง Port มาลงทุนจะดีเพื่อ Balance Portfolio และตอนนี้ของสร้างเสร็จยังราคาจับต้องได้ เพราะมีการลดราคาอย่างต่อเนื่อง การให้รับประกันผลตอบแทนใน สินค้าประเภท คอนโดมิเนียม โรงแรมที่อยู่ในทำเลที่น่าสนใจก็จะช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจง่ายขึ้น และการบริหารการเช่าอย่างต่อเนื่องโดยผู้ประกอบการเองในห้องชุดในโครงการนั้นก็ช่วยได้เช่นเดียวกันเพราะความมั่นใจคือปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจเช่าและซื้อของนักลงทุน” นลินรัตน์ กล่าว
ชี้ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมยังไปได้ดี
ด้านธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งประกอบไปด้วยตลาดอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า และอาคารอุตสาหกรรม ทั้งในเรื่องของดีมานด์ ซัพพลาย และราคาค่าเช่า เรียกได้ว่าตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมปีนี้ยังคงทรงๆ แต่ที่จะไปได้ดีก็จะมีในส่วนของตลาดอุตสาหกรรม คลังสินค้า โดยเฉพาะในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีการก่อสร้างคลังสินค้า อาหารสำนักงานต่างๆ โดยจากการสำรวจตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ 2563 พบว่า อัตราการเช่าอาคารสำนักงาน ยังคงมีอัตราเช่าที่สูงที่ประมาณ 91% แต่ลดลงเมื่อเทียบกับปีพ.ศ 2562 ที่ 94% สำหรับในปี พ.ศ.2564 จะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาดอีกประมาณ 1.3 แสนตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่สะสมรวมทั้งสิ้น 6.2 ล้านตารางเมตร ในส่วนของราคาค่าเช่า ยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จากปีพ.ศ.2563 ประมาณ 1% เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ยังไม่คลี่คลายและยังมีหลายปัจจัยที่ยังต้องรอทั้งสภาพเศรษฐกิจ ผลประกอบการของแต่ละบริษัทที่ทำการเช่อาคารสำนักงานจะลดขนาดพื้นที่ลงเพิ่มเติม เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของบริษัท
“สถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงาน ยังคงน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินแปลงสวยใจกลางเมืองหลายแห่ง รวมถึงโซนอื่น ๆ โดยรอบกรุงเทพ ก็มีการประกาศพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง เช่น วันแบงค์คอก ย่านพระรามสี่, อาคารดับบลิวเอชเอ ย่านบางนา และอาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ ย่านเพลินจิต จากซัพพลายจำนวนมาก ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดส่งผลให้อนาคต อำนาจการต่อรอง ค่าเช่าของผู้เช่าจะมีเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน เมื่อผนวกกับสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปีพ.ศ. 2564 ที่คาดการณ์ว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้า ๆ และในอนาคต ยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ลดลงในระยะยาว จากการเข้าสู่ภาวะ Aging Society ทำให้จำนวนคนในวัยทำงานอาจจะลดลง ปัจจัยดังกล่าว อาจส่งผลให้อัตราเช่ายังคงหดตัว และค่าเช่าอาจยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปีพ.ศ.2564” ธีระวิทย์ กล่าว
นอกจากนี้ผู้เช่ายังให้ความสนใจเช่าพื้นที่ที่เป็น Co-working Space มากขึ้นโดยในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา จากการเก็บข้อมูลของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลล์ ซึ่งเป็นบริษัทพาร์ทเนอร์กับเน็กซัส จากสหรัฐอเมริกาพบว่า ยังคงมีผู้เช่าให้ความสนใจพื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่น แต่เป็นในรูปแบบของ Serviced Office มากขึ้น เนื่องจาก Serviced Office มีความคล่องตัวและยืดหยุ่นมากกว่าอาคารสำนักงานแบบเดิม สามารถทำสัญญาได้ตั้งแต่ 1 เดือน – 3 ปี มีห้องขนาดเล็กให้เลือกจำนวนมาก พร้อมใช้งานได้ทันที รวมถึงมีส่วนกลางและการบริการเสริมต่าง ๆ แต่ยังคงมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า Co-working Space อย่างไรก็ตามสัดส่วนพื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่นในประเทศไทย ยังคงเป็นสัดส่วนที่น้อยมาก เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานแบบเดิม
ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าต้องพึ่งพานักท่องเที่ยวในประเทศเป็นหลัก
ธีระวิทย์ กล่าวว่า สำหรับภาพรวมตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวที่เคยมีกว่า 90% เข้ามาใช้บริการในพื้นที่ใจกลางเมืองเลย จะมีบ้างก็เพียงนักท่องเที่ยวชาวไทยเท่านั้นแต่ก็เป็นช่วงๆไม่ต่อเนื่องเพราะสถานการณ์ COVID-19 ยังมีมาตรการที่เข้มข้นของภาครัฐในการจำกัดเวลาเปิดและปิดให้บริการของศูนย์การค้า ทำให้เกิดการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ GDP ติดลบครั้งแรก นับตั้งแต่เหตุการณ์ต้มยำกุ้ง เมื่อปีพ.ศ.2540 ทั้งนี้คาดว่าในปีพ.ศ. 2564 ผู้ประกอบการยังคงต้องพึ่งพาการบริโภคในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากนักท่องเที่ยวยังคงไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ รวมถึงวัคซีนล็อตแรกในไทยจะทำการฉีดได้เร็วที่สุดในไตรมาสที่ 1 นี้ ซึ่งคาดว่าจะสามารถกระจายวัคซีนได้อย่างทั่วถึง และประชาชนมีภูมิคุ้มกันได้ในครึ่งปีหลัง
ส่งผลให้อาจมีนักท่องเที่ยวทยอยเข้ามาเร็วที่สุดในช่วงครึ่งปีหลัง โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)ได้คาดการณ์ตัวเลขไว้ที่ประมาณ 8 ล้านคน ซึ่งยังคงเป็นตัวเลขที่ต่ำเมื่อเทียบกับปีพ.ศ. 2562 ที่ 40 ล้านคน รวมไปถึงนโยบายของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งจะมุ่งเน้นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพมากกว่าเชิงปริมาณให้มากขึ้น โดยตั้งเป้าตัวเลขนักท่องเที่ยวไว้ที่ประมาณ 25 – 30 ล้านคนต่อปี
“การลดลงของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติและการเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย จะส่งผลสำคัญต่อพฤติกรรมการจับจ่ายของนักท่องเที่ยว และส่งผลต่อพื้นที่ศูนย์การค้า โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองเช่น สุขุมวิท สีลม เพลินจิต อย่างแน่นอน ซึ่งผู้ประกอบการศูนย์การค้าต้องปรับตัว ควรใช้กลยุทธ์ทำตลาดร้านค้าแบบออนไลน์ในยุคดิจิทัลที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่ที่บ้าน แนะนำสินค้าและบริการที่จำเป็นโดยเฉพาะสินค้าและบริการด้านสุขอนามัยและปัจจัย 4 เป็นต้น” ธีระวัฒน์ กล่าว
เผยตลาดที่ดินอุตสาหกรรมยังสดใส
ขณะที่ตลาดที่ดินภาคอุตสาหกรรมยังเป็นตลาดที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติสนใจลงทุน โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC เพราะการลงทุนก่อสร้างในช่วง COVID-19 จะเป็นโอกาสเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย จะมีความพร้อมของอาคาร สำนักงาน การขนส่ง การทำการค้าทุกรูปแบบเชื่อมต่อการลงทุนให้ธุรกิจของนักลงทุนขยายต่อส่งถึงคู่ค้า ผู้บริโภคได้อย่างรวดเร็ว โดยคาดการณ์ว่าในช่วง 3-4 ปีข้างหน้าจากนี้ซัพพลายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมมากกว่า 20,000 ไร่ จะทยอยเข้ามารองรับกับแผนการเปิดให้บริการรถไฟความเร็วสูงในปีพ.ศ 2567 ซึ่งปัจจุบัน มีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมเกือบ 200,000 ไร่ มียอดจำหน่ายไปแล้วกว่า 90% โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อไร่อยู่ที่ประมาณ 6.1 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับปีพ.ศ.2563