สมาคมอาคารชุดไทย ร่วมด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี พ.ศ. 2563 เรื่อง “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2020” โดยอนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ ประธานคณะกรรมการจัดงานฯ ได้กล่าวรายงานวัตถุประสงค์ และที่มาของการจัดงานสัมมนาดังกล่าว ซึ่งจัดขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลากว่า 20 ปี เพื่อเป็นข้อมูลให้ผู้ประกอบการนำไปใช้ในการตัดสินใจดำเนินธุรกิจ ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม โดยมีผู้สนใจเข้าร่วมสัมมนาประมาณ 300 คน ณ ห้องอโนมา แกรนด์ ชั้น 3 โรงแรมอโนมา แกรนด์ ราชประสงค์
ปริญญา พัฒนภักดี ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวเปิดงานสัมมนาพร้อมกล่าว ปาฐกถาพิเศษ หัวข้อ “ นโยบายการขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ”
ว่า ประเทศไทยประสบปัญหาหลายเรื่อง ความเชื่อมั่นหดหายไปจากที่เป็นจริง ทั้งนี้ทุกภาคส่วนโดยเฉพาะคนไทยจะต้องเดินคู่กันไป สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีความสำคัญ ด้วยมีโมเมนตัม รอบหมุนเวียนกระทบต่อเศรษฐกิจ GDP จำนวนมากมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ การสร้างความเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังแข็งแกร่งอยู่ จึงนับว่ามีความสำคัญ
“ขณะที่ปัจจุบัน ภาคท่องเที่ยว ซึ่งเป็นภาคหลักได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมีอีกไม่กี่ภาคส่วนที่แข็งแกร่งอยู่ ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความอ่อนแอของความรู้สึก ทั้งๆที่มี Supply และ Demand เงินมี สถาบันการเงินมี ถ้าความเชื่อมั่นเกิดขยับโตขึ้น สามารถดูแลประเทศได้ ส่งผลต่อการจ้างงานสร้างรายได้ ซึ่งจะเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมต้นน้ำ ธุรกิจก่อสร้าง รวมทั้งกลางน้ำและปลายน้ำเกี่ยวข้องกับเครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และสถาบันการเงิน เป็นต้น” ปริญญา กล่าว
สำหรับนโยบายการขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐมีเจตนารมณ์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ เพื่อให้ประเทศมั่นคง มั่งคั่งและยั่งยืน มีการใช้นวัตกรรมภายใต้ปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียง การยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดความเหลี่อมล้ำของสังคมไทยเช่นกัน รวมทั้งการพัฒนาเศรษฐกิจฐานราก สร้างความรู้ทางการเงิน ยกระดับคุณภาพชีวิต
ด้านปัจจัยภายนอก สงครามทางการค้าจีน-สหรัฐ ส่งผลให้เศรษฐกิจโลกชะลอตัว การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่วนปัจจัยภายใน คือ ภัยแล้ง ความล่าช้าของพ.ร.บ.รายจ่ายประจำปี 2563 ล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์นี้เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ พระราชบัญญัติ งบประมาณรายจ่ายประจำปีงบประมาณพ.ศ. 2563
ที่ผ่านมา พ.ร.บ. รายจ่ายมีปัญหาความล่าช้าอยู่แล้ว ฉบับนี้จึงถือว่าไม่ได้ล่าช้าแต่อย่างใด ทั้งนี้รัฐพยายามเร่งการเบิกจ่ายงบประมาณตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ทำทันที
จะเห็นได้ว่า พื้นฐานเศรษฐกิจไทยยังแข็งแกร่ง มูดีส์ อินเวสเตอร์ เซอร์วิส (Moody’s Investors Service : Moody’s) ได้ปรับมุมมองความน่าเชื่อถือของประเทศไทย (Outlook) จากระดับ มีเสถียรภาพ เป็น “เชิงบวก” และคงอันดับความน่าเชื่อถือของประเทศไทย (Credit Rating) ที่ Baa1 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดของผู้ออกตราสารหนี้ ประกอบกับรายงาน Doing Business 2020 ของธนาคารโลก ที่จัดอันดับความง่ายในการประกอบธุรกิจ โดยไทยมีอันดับดีขึ้น 6 อันดับ ขึ้นมาเป็นอันดับที่ 21 จากอันดับที่ 27 ในปีที่ ผ่านมา นับเป็นอันดับที่ดีที่สุดของไทยในรอบ 6 ปี สะท้อนความแข็งแกร่งของพื้นฐานทางเศรษฐกิจของไทย
ทั้งนี้รัฐได้ประกาศให้ปีพ.ศ.2563 เป็นปีแห่งการลงทุน ควรออกมาตรการส่งเสริมการลงทุน มาตรการกระตุ้นผู้บริโภค สร้างความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจโดยรวม ให้มีความเชื่อมั่นอย่างยั่งยืน ถ้าภาครัฐไม่ขับเคลื่อน เอกชนไม่มีกำลังเพียงพอที่จะต่อสู้กับปัจจัยต่าง ๆได้ ทั้งนี้รัฐมีโครงการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Public Private Partnership : PPP) ในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ช่วยรักษาความเชื่อมั่น และกระตุ้นการลงทุนของเอกชนในประเทศ
“ในส่วนของธอส. เน้นการเข้าถึงสินเชื่อให้ประชาชนได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ความรู้สึกที่เป็นห่วง กับความเป็นจริงไม่น่าห่วงอย่างที่คิด ปัจจัยเพิ่มความเชื่อมั่นจะเป็นเรือธง ภาคท่องเที่ยวหายไปแล้วกับโควิด-19 ซึ่งความเชื่อมั่นเป็นความเชื่อที่จะต้องทำให้เกิดในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมผ่านเหตุการณ์มามาก ยังเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังแข็งแกร่ง เป็นเสาหลักดูแลภาคเศรษฐกิจได้ ทั้งภาคก่อสร้าง ผู้รับเหมา ต้องช่วยกันส่งสัญญาณสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้งระบบ การที่ผู้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยในเชิงนโยบาย Soft Loan ออกมาตรการ LTV เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 มีความจำเป็นในบางภาวะ เพื่อช่วยธุรกิจของภาคเอกชน รวมทั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ” ปริญญา กล่าว
ในปีที่ผ่านมา มีมาตรการด้านการคลังจำนวนมาก หากมีมาตรการ LTV ออกมาเป็นสัญญา 1 ,2 และ 3 มีระยะเวลา จะทำให้คล่องตัว และสร้างความเชื่อมั่นมากยิ่งขึ้น
“เราเชื่อว่ายังมี Demand แอบอยู่ ทำอย่างไรให้ Demand ออกมา Match การบริหาร Supply และ Demand ให้ดีตรามความต้องการของประชาชนอย่างตรงตามความจริง” ปริญญา กล่าว
ผศ.ดร. ธนวรรธน์ พลวิชัย อธิการบดีมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวถึงแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีพ.ศ. 2563 ว่า สิ้นเดือนมกราคม 2563 ที่ผ่านมา ตลาดและทิศทางโรงแรม บ้านเดี่ยว ทุก Segment ไม่มีอาการให้เห็นว่าแย่ แม้ว่าไทยจะเผชิญกับปัญหาโควิด -19 แต่ไทยควบคุมสถานการณ์ได้ดี ทั้งนี้เชื่อว่าหากประเทศจีนฟื้นตัว น่าสนับสนุนการท่องเที่ยวในประเทศก่อน ในส่วนการท่องเที่ยวของไทยน่าจะกลับมาเที่ยวอีกมากมาย
เศรษฐกิจไทยในช่วงนี้ซึม ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คนมีเงินแต่อารมณ์ไม่ดี ไม่ยอมจับจ่าย ถ้าเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวในไตรมาส 4 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวในไตรมาสแรกของปีพ.ศ.2564
“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะขายได้ช้า คนลังเล คนไม่มีอารมณ์ซื้อ แต่มีเงินซื้อ ถ้าเงื่อนไขดี อาจจะมีการยกเว้นค่าจดทะเบียนจำนรอง รอซื้อแน่ หากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดี อุตสาหกรรมก่อสร้าง เช่นอิฐ หิน ปูนทรายก็จะดีตาม” ผศ.ดร. ธนวรรธน์ กล่าว
ผศ.ดร. ธนวรรธน์ ได้ตั้งข้อสังเกตภาพรวมการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยล้วนมาจากปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะสงครามการค้าไทย – จีน รอบแรก ในไตรมาส 3 ของปีพ.ศ.2561 และสงครามการค้าไทย – จีน รอบ 2 ในไตรมาสแรก ของปีพ.ศ.2562 ส่วนปีนี้การเติบโตเศรษฐกิจของไทยลดเหลือ 2% เป็นผลมาจากสถานการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 เนื่องจากพื้นฐานเศรษฐกิจไทยอ่อนแอมานาน มีสถานการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 เข้ามา ทำให้อ่อนแอยิ่งขึ้น
ด้าน ดร.สมประวิณ มันประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานวิจัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีพ.ศ.2562 ที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.5% ซึ่งเป็นผลมาจากการใช้จ่ายของภาครัฐ และการท่องเที่ยว ทุกวันนี้แรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยหายไป ด้านการลงทุนภาครัฐ ใช้งบประมาณภาครัฐ ด้วยกฎหมายไม่มีปัญหา รัฐสามารถเบิกจ่ายแต่ได้จำนวนน้อยกว่างบประมาณปีก่อนหน้า เช่น งบประจำเบิกได้ตามปกติ ปีนี้ลดลงเล็กน้อย การที่พ.ร.บ.งบประมาณรายจ่ายประจำปีพ.ศ.2563 ยังไม่ประกาศออกมา ส่งผลให้รัฐไม่สามารถจัดตั้งโครงการใหม่ได้ 65% ในไตรมาสแรกของปีพ.ศ.2563
“ปัญหากังวลใจ คือ การก่อสร้างโครงการต่าง ๆ จะเลื่อนออกไป GDP ปีนี้จะหายไป 1.5 แสนล้านบาท เพราะเหลือเวลา 8 เดือนในการอนุมัติ โครงการจากเดิม 4 แสนล้านบาท จึงเหลือ 2.8 แสนล้านบาท ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กังวลใจในความล่าช้าของโครงการ โดยพยายามที่จะสื่อสารให้นักลงทุนญี่ปุ่นมองว่าโครงการต่าง ๆจะเกิดขึ้น เพราะมีความจำเป็นของประเทศ ด้วยเป็นแผนโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ในระยะยาว ที่ทุกรัฐบาลจะต้องทำ การเลื่อนโครงการออกไปส่งผลให้ GDP หายไป 0.1%” ดร.สมประวิณ กล่าว
ส่วนการระบาด (Outbreak) ของโควิด-19 ปัญหาคือ คนได้รับเชื้อไม่รู้ตัวว่าเป็น ทั้งนี้มีผู้พยายามเปรียบเทียบกับไข้หวัดซาร์สเมื่อ 17 ปีที่ผ่านมา แต่โควิด-19 รุนแรงน้อยกว่า อัตราการตายในจีนเพียง 2% นอกประเทศยังถือว่าน้อยมากไม่ถึง 1% วิธีแก้ปัญหา คือการควบคุมเชื้อไม่ให้แพร่ระบาด คาดว่า จะมีการแพร่เชื้อระดับ Peak สุดในเดือนมีนาคม -เมษายน โดยคาดการณ์ว่าภายใน 1 สัปดาห์จะติดเชื้อถึง 2 หมื่นคน จากนั้นจะคงที่หลังเมษายน ส่วนเดือนพฤษภาคม อัตราการติดเชื้อจะลดลงอย่างมีนัยยะ ขณะที่เดือนมิถุนายนจะกลับสู่สภาวะปกติ และคาดว่าจะจบโดยเร็ว
“คาดว่าจีนจะปรับลด GDP ลงจากเดิม 6% เหลือ 5% ผลกระทบจากโควิด-19 ที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย เนื่องจาก เงิน 1 ใน 5 หรือราว 20% มาจากนักท่องเที่ยวชาวจีน ผลกระทบต่อไทยในไตรมาสแรกของปีนี้ หนักมาก ทรุดแล้ว ไตรมาส 2 น่าจะฟื้นตัวกลับขึ้นมา ทั้งนี้เมืองอู่ฮั่น ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์จำนวนมาก ไทยอาจใช้โอกาสนี้สามารถผลิตทดแทนได้” ดร.สมประวิณ กล่าว
สำหรับสถานการณ์ภัยแล้งในปีนี้ ปริมาณน้ำเหนือเขื่อนทั้งในภาคอีสาน เหนือ และภาคกลาง ซึ่งเป็นแหล่งปลูกข้าวและมันสำประหลังน้อยมาก ธนาคารกรุงศรีอยุธยาจึงปรับลดการเติบโตเศรษฐกิจของไทยในปีพ.ศ.2563 จากเดิม 2.5% เหลือ 1.5% อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าภูมิคุ้มกันเศรษฐกิจไทยยังดีอยู่ อาจจะเห็นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง และธนาคารแห่งประเทศไทยจะผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยกู้มากขึ้น เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายภายในประเทศ
ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดร.สมประวิณ กล่าวว่า ปริมาณ Supply บ้านเดี่ยว ทางตะวันออกค่อนข้างมาก มี Tentative ว่าจะ Over Supply ขณะที่คอนโดมิเนียม Outer Ring มาก แต่ผู้บริโภคไม่ค้นหา
ทั้งนี้มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องให้ความสำคัญต่อ Customer Centric โดยที่ Demand อาจจะน้อยลง แต่เพิ่มคุณภาพมากขึ้น โดย ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวดังนี้ 1 .ใช้ข้อมูล โดยนำ Data Analytic ที่มีศักยภาพ 2. ในอนาคต New Business Model ในพื้นที่อื่นๆ สอดคล้องกับโครงการพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ ส่วนของสังคมผู้สูงวัย ( Aging Society) ออกแบบให้ใช้งานง่าย แบบบ้านของสังคมผู้สูงวัย ต้องใช้ง่าย เป็น Elder Friendly เช่น ตัวอย่างในญี่ปุ่น ถนนเรียบเดินใม่สะดุด 3. ปัจจุบันจำนวนผลิตภัณฑ์ไม่เพิ่ม แต่จะต้องเพิ่มบริการใหม่ๆ เข้าไป ยกตัวอย่าง เบนซ์พูดถึงบริการ Mobility Solution เนื่องจากในอนาคตคนจะไม่เป็นเจ้าของเพื่อใช้ แต่จะแชร์เพื่อใช้ และ 4 พันธมิตร ซึ่งมีความสำคัญมากในโลกยุคใหม่ที่ Disrupt โดยเชื่อว่าทุก ๆ อุตสาหกรรมจะมีการ Merge กันระหว่างผู้ให้บริการ เช่น E-Book มีการ Merge กันระหว่างเจ้าของหนังสือกับ Deutsche Telekom เพื่อให้บริการ E-Book
