รฟท.-นิด้าจัด Market Sounding ให้นักลงทุนรอบสถานีขอนแก่นเป็นครั้งแรก ปรับแผนพัฒนาพื้นที่ สอดรับยุทธศาสตร์คมนาคม – ตอบโจทย์คนในพื้นที่


สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า) ในฐานะเป็นที่ปรึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน, อาคารที่ทำการ และสนามกอล์ฟที่สถานีขอนแก่น รวม 108.4 ไร่ มูลค่าโครงการ 5,000-8,000 ล้านบาท ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กระทรวงคมนาคม ตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ได้จัดสัมมนารับฟังความคิดเห็นเพื่อทดสอบความสนใจของนักลงทุน (Market Sounding) ครั้งแรก เพื่อนำข้อมูลความคิดเห็นที่ได้ไปปรับแผน ประเมินผล และดำเนินการพื้นที่บริเวณดังกล่าวให้สอดรับกับยุทธศาสตร์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของไทยของกระทรวงคมนาคม และตอบโจทย์การใช้งานของประชาชนในพื้นที่มากที่สุด

รฟท.-นิด้าจัด Market Sounding ให้นักลงทุนรอบสถานีขอนแก่นเป็นครั้งแรก ปรับแผนพัฒนาพื้นที่ สอดรับยุทธศาสตร์คมนาคม – ตอบโจทย์คนในพื้นที่
Cr ภาพ : FB Si Ri Wat YupinCr

รฟท.ให้นิด้าเป็นที่ปรึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่สถานีขอนแก่น มูลค่า 5,000-8,000 ล้านบาท

วรวุฒิ มาลา
วรวุฒิ มาลา รักษาการแทนผู้ว่าการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)

วรวุฒิ มาลา รักษาการแทนผู้ว่าการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กล่าวว่า รฟท.ได้มอบหมายให้ศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขัน สำนักวิจัย สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า) เป็นที่ปรึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน, อาคารที่ทำการ และสนามกอล์ฟที่สถานีขอนแก่น รวม 108.4 ไร่ มูลค่าโครงการ 5,000-8,000 ล้านบาท ของ รฟท. กระทรวงคมนาคม ตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 เพื่อพัฒนาที่ดินของ รฟท.ให้เกิดมูลค่ามีศักยภาพและสร้างรายได้จากค่าเช่าที่ดินสอดรับกับนโยบายภาครัฐในการฟื้นฟูกิจการ รฟท. โดยพื้นที่ดังกล่าวเป็นหนึ่งในที่ดินที่มีศักยภาพ สอดคล้องกับโครงการรถไฟทางคู่ช่วงชุมทางถนนจิระ-ขอนแก่นและยังเชื่อมกับโครงการรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน เส้นทางนครราชสีมา-หนองคาย ซึ่งเป็นครั้งแรกที่เปิดให้นักลงทุนได้เข้ามารับฟังรายละเอียดและแผนการดำเนินการต่าง ๆ ของโครงการฯ หลังจากงานสัมมนา รฟท.จะนำความคิดเห็นที่ได้ไปปรับแผนการดำเนินงานเพื่อให้การพัฒนาพื้นที่รอบ ๆ สถานีขอนแก่น เพื่อให้ตอบโจทย์การใช้งานพื้นที่ของทุก ๆ ภาคส่วน เบื้องต้นรูปแบบพัฒนาโครงการสามารถปรับเปลี่ยนได้ อยู่ที่มุมมองของผู้พัฒนาโครงการ

ทั้งนี้ หลังจากเปิดรับฟังความคิดเห็นจากนักลงทุนแล้ว ก็จะทยอยลงพื้นที่รับฟังความคิดเห็นจากประชาชนในพื้นที่ต่อไป คาดว่าที่ปรึกษาจะสามารถสรุปรูปแบบแผนพัฒนาแล้วเสร็จในอีก 3-4 เดือน เพื่อให้โครงการพัฒนานี้ตอบโจทย์การใช้งานของประชาชนในพื้นที่มากที่สุด

โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณสถานีขอนแก่น 108.4 ไร่ สนับสนุนขนส่งระบบราง -พัฒนาระบบโลจิสติกส์ของประเทศ

ผศ. ดร.ประดิษฐ์ วิธิศุภกร ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขัน สำนักวิจัย สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า) กล่าวว่า รฟท.มีแผนปฏิบัติงานการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเดินรถของ รฟท. (Non-Core) เพื่อเพิ่มรายได้จากค่าเช่าที่ดินในช่วงปี พ.ศ. 2560-2564 สอดคล้องกับนโยบายของรัฐบาลในการฟื้นฟูกิจการ รฟท. พ.ศ. 2558-2567 เพื่อพัฒนาสู่การเป็นองค์กรชั้นนำโดยมีพื้นที่สถานีขอนแก่นเป็นหนึ่งในที่ดินที่มีศักยภาพ ความสำคัญของพื้นที่นี้ยังสอดคล้องกับโครงการรถไฟทางคู่ชุมทางถนนจิระ-ขอนแก่น และโครงการรถไฟความเร็วสูงในอนาคต ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการภายใต้ยุทธศาสตร์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของไทย พ.ศ. 2558-2565 เพื่อสนับสนุนให้มีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการขนส่งไปสู่ระบบราง และพัฒนาระบบโลจิสติกส์ของประเทศ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์พื้นที่สถานีขอนแก่นได้เป็นอย่างดี ประกอบด้วยพื้นที่บริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน, อาคารที่ทำการ และสนามกอล์ฟของ รฟท. โดยปัจจุบันมีขนาดเนื้อที่เกิน 100 ไร่ ตั้งอยู่ทั้งสองด้านของทางรถไฟ และอยู่ใจกลางเมืองจึงมีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการทั้งที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและการพัฒนาเชิงพาณิชย์ สำหรับการประมาณการลงทุนพัฒนาโครงการพื้นที่ดังกล่าวมีมูลค่าของโครงการเกิน 1,000 ล้านบาท เป็นเหตุผลให้ต้องดำเนินการตามขั้นตอนและหลักเกณฑ์พระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 อีกทั้งต้องดำเนินการว่าจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานผลการศึกษาและวิเคราะห์โครงการพัฒนาที่ดินบริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน, อาคารที่ทำการ และสนามกอล์ฟที่สถานีขอนแก่น โดยดำเนินการจ้างให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติการจัดซื้อจัดจ้างและบริการพัสดุภาครัฐ พ.ศ. 2560 และระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง

ผศ. ดร.ประดิษฐ์ วิธิศุภกร
ผศ. ดร.ประดิษฐ์ วิธิศุภกร (ที่3จากซ้าย) ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขัน สำนักวิจัย สถาบันบัณฑิตพัฒนาบริหารศาสตร์ นิด้า

คณะที่ปรึกษาได้ทำการศึกษาสำรวจ รวบรวมข้อมูลพื้นฐานทางด้านกายภาพปัจจุบันและการดำเนินงานของโครงการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องในปัจจุบันและในอนาคตบริเวณพื้นที่สถานีขอนแก่นและพื้นที่จังหวัดใกล้เคียง พร้อมทั้งศึกษาความเหมาะสมด้านการตลาดกำหนดรูปแบบส่วนผสมทางธุรกิจ การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่สถานีขอนแก่น บริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน, อาคารที่ทำการ และสนามกอล์ฟของ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินของ รฟท. อีกทั้งศึกษาแนวคิดการออกแบบด้านวิศวกรรม สถาปัตยกรรมและสิ่งแวดล้อม ให้สอดคล้องกับการบริหารจัดการเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของ รฟท. ศึกษาความเหมาะสมด้านการเงินและการจัดการโครงสร้างการลงทุน การจัดหาแหล่งเงินทุนที่มีความเหมาะสม แผนงานบริหารความเสี่ยงของโครงการและความเหมาะสมของอัตราผลตอบแทนและประโยชน์สูงสุดกับ รฟท. ที่มีความเป็นไปได้ทางธุรกิจ, ศึกษารูปแบบบริหารจัดการ พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในทางเลือกต่าง ๆ รวมถึงการให้เอกชนร่วมลงทุน, รายงานการศึกษาและวิเคราะห์โครงการตามหลักเกณฑ์ที่สอดคล้องกับพระราชบัญญัติให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ในกรณีที่ให้เอกชนร่วมลงทุนฯ ตามมาตรา 24, ศึกษาและจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น และจัดทำข้อเสนอแนะมาตรการเพื่อป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจจะเกิดขึ้นจากการดำเนินโครงการและจัดทำร่างประกาศเชิญชวนเอกชนเข้าร่วมลงทุนร่างขอบเขตของโครงการและร่างสัญญาร่วมลงทุน โดยจัดสัมมนาทดสอบความสนใจของนักลงทุน (Market Sounding) ต่อโครงการดังกล่าว เป็นครั้งแรก

ชูแนวคิด TOD สร้างโอกาสการพัฒนาพื้นที่รอบสถานี ให้เต็มประสิทธิภาพ รับนโยบายพัฒนาเมืองสมัยใหม่

สำหรับพื้นที่โซนต่าง ๆ ในการพัฒนา ประกอบด้วย พื้นที่โซน B จำนวน 16.2 ไร่ มีแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development : TOR) หมายถึงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน มีความหนาแน่นสูง และส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน อีกทั้งยังเป็นการดึงการพัฒนามาจัดระเบียบแบบกระชับพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาให้มีประสิทธิภาพด้านการคมนาคมขนส่งสูงด้วย ซึ่งแนวคิดการพัฒนาและจัดการเมืองหรือพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนให้เกิดความกระชับ (Compact) ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน (Mixed-Use) หรือ Transit-Oriented Development (TOD) มุ่งสร้างกิจกรรมหลากหลายในพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนและมีที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ๆ พร้อมกับการออกแบบ เพื่อรองรับผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก รวมทั้งสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเดินเท้าและใช้จักรยานเพื่อให้มีทางเลือกในการเดินทางหลากหลาย ลดการพึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล ซึ่งแนวคิด TOD ได้รับความสนใจในนโยบายการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ สร้างโอกาสในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนให้ใช้ได้เต็มประสิทธิภาพ การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพสูงจะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนมาใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางการที่ปริมาณผู้ใช้สูงขึ้น นอกจากจะเพิ่มความคุ้มค่าในการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางที่มีมูลค่าสูง รวมทั้งต้นทุนในการพัฒนาสาธารณูปโภคในพื้นที่ความหนาแน่นสูงแล้ว ยังทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่พักอาศัย และสำนักงาน ที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงสูงขึ้นตามไปด้วย โดยภาครัฐหรือเอกชนที่ลงทุนในการพัฒนาระบบสามารถนำมูลค่าส่วนเพิ่มมาสนับสนุนเป็นส่วนหนึ่งของการลงทุนได้ ซึ่งจะต้องมีการวางแผนครอบคลุมทุก ๆ ด้าน ได้แก่ ผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และมาตรการต่าง ๆ

รฟท.-นิด้าจัด Market Sounding ให้นักลงทุนรอบสถานีขอนแก่นเป็นครั้งแรก ปรับแผนพัฒนาพื้นที่ สอดรับยุทธศาสตร์คมนาคม – ตอบโจทย์คนในพื้นที่
Cr ภาพ : FB สุรเสียง พลับพลาสวรรค

ต่อมาเป็น พื้นที่โซน C จำนวน 16.5 ไร่ และ โซน D จำนวน 10 ไร่ มีการวางแปลนไว้ว่าพื้นที่นี้จะได้รับการพัฒนาให้เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาวขึ้นไป เพื่อบริการผู้เดินทางในเรื่องของที่พักอาศัย อาหาร บริการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งพื้นที่จัดประชุมและสัมมนาจัดแสดงสินค้าต่าง ๆ สำหรับ พื้นที่โซน E จำนวน 58.6 ไร่ จะพัฒนาเป็นพื้นที่สวนสนุกมีเครื่องเล่นต่าง ๆ เช่น รถไฟเหาะตีลังกา เรือไวกิ้ง รวมถึงมีการแสดง โชว์พาเหรด การ์ตูนโชว์ สวนน้ำ และอาจจะเสริมด้วยการสร้างพื้นที่เป็นโซนสวนสัตว์ โรงภาพยนตร์ พิพิธภัณฑ์ อุทยานการเรียนรู้ในบริเวณใกล้เคียง เพื่อให้ผู้ที่มาใช้บริการได้พักผ่อนหย่อนใจเหมาะสำหรับเด็กและครอบครัวทั้งในพื้นที่และต่างพื้นที่เพื่อเป็นจุดพักผ่อนสำหรับครอบครัวเบ็ดเสร็จ ณ จุดเดียว และพื้นที่โซน F จำนวน 8 ไร่ เป็นพื้นที่สำนักงานและที่พักอาศัยของพนักงานการรถไฟที่จะเข้าไปทำงานในพื้นที่ในอนาคต เบื้องต้นหากเอกชนรายใดสนใจพัฒนาที่ดินร่วมในโครงการจะได้สิทธิ์เช่าพื้นที่ 30 ปี ตามระเบียบการลงทุน ส่วนที่จะขยายสิทธิ์เพิ่มเติมนั้นต้องรอทางรฟท.และรัฐบาลอนุมัติต่อไป

นักลงทุนชี้โครงการน่าสนใจ แนะผลิตบุคลากรที่เกี่ยวข้องรองรับ

ชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น กล่าวว่า โครงการดังกล่าวน่าสนใจมาก แต่ควรจะมีการบ่งชี้รายละเอียดว่าหากมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ร่วมกันระหว่างนักลงทุนตั้งแต่ 1 รายขึ้นไปจะต้องใช้กฎหมายใดมากำกับ มีข้อกำหนดใดที่แตกต่างจากผู้ประกอบการรายเดียวที่จะเข้ามาพัฒนาก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์บ้าง เพื่อเอื้ออำนวยความสะดวกในการร่วมทุนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะร่วมทุนกับนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติเพื่อให้มีข้อกำหนดไปในทิศทางเดียวกัน และการพัฒนาควรมีการลงทุนพื้นที่เชิงสังคมควบคู่กับพื้นที่เชิงพาณิชย์เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจรอบด้านในจังหวัดขอนแก่น จังหวัดใกล้เคียงไม่ว่าจะเป็นจังหวัดนครราชสีมา และประเทศเพื่อนบ้าน และควรผลิตบุคลากรในทุก ๆ ภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมารองรับโครงการด้วย โดยเฉพาะบุคลากรทางการแพทย์ ทางโรงแรม พนักงานต้อนรับ วิศวกรสาขาต่าง ๆ เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ที่ต้องอาศัยบุคลากรจำนวนมากในการขับเคลื่อนจะได้ไม่เกิดปัญหาบุคลากรขาดแคลน

ชาญณรงค์ บุริสตระกูล
ชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น

“อยากแนะนำให้มีการจัดโซนผู้มีรายได้น้อยเข้ามาอยู่ในโซนใดโซนหนึ่งของโครงการด้วย เพื่อให้เขาเหล่านั้นมีโอกาส มีรายได้ สร้างอาชีพ ให้มีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นและร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาในครั้งนี้ด้วย นอกจากนี้ควรดูงานวิจัยการพัฒนาที่เคยมีการทำวิจัยภายในจังหวัดขอนแก่นมาประกอบการทำงานของโครงการนี้ด้วย เนื่องจากหลาย ๆ งานวิจัยที่มีนั้นมีความน่าสนใจสามารถที่จะนำมาปรับใช้ได้ทั้งของสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI ) สภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) กระทรวงอุตสาหกรรม เพื่อที่จะมีส่วนการก่อสร้างอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ส่วนอุตสาหกรรมหรือเขตพื้นที่อุตสาหกรรมควรจะมีในพื้นที่การพัฒนานี้ด้วยหรือไม่ เป็นต้น เพื่อสร้างแรงดึงดูดเม็ดเงินการลงทุนจากนักลงทุนในส่วนอื่น ๆ เพิ่มเติม” ชาญณรงค์ กล่าว

แนะปรับปรุงโครงการให้ชัดเจน ดึงดูดนักลงทุนไทย-ต่างชาติพัฒนาโครงการ

ด้านพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า โครงการดังกล่าวยังมีข้อที่ต้องปรับปรุงแก้ไขให้มีความชัดเจน หากต้องการดึงดูดนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเข้ามาร่วมพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่าในการบริหารจัดการโครงการ มีเงินหมุนเวียนที่คุ้มค่าต่อการลงทุนของภาครัฐและภาคเอกชน เช่น ที่ตั้งของโครงการไม่ติดถนนสายหลักอย่างถนนมิตรภาพ หากจะต้องเข้าไประยะทาง 500-1,000 เมตรก็จะไม่สะดวก ทั้งนี้ รฟท.ควรเจรจาขอซื้อที่ดินบริเวณทางเข้าเพิ่มเติม หรือให้เจ้าของพื้นที่เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในโครงการ อีกทั้งข้อกฎหมายผังเมืองในจังหวัดขอนแก่นยังไม่ชัดเจนแบ่งโซนการก่อสร้าง การสร้างสาธารณูปโภคยังมีข้อห้ามต่าง ๆ มากมาย โดยเฉพาะเรื่องความสูงของอาคารที่ยังไม่ชัดเจนว่าจะกำหนดให้พื้นที่นั้น ๆ ก่อสร้างอาคารได้ในความสูงเท่าใดบ้าง

ที่สำคัญไม่ควรกำหนดโซนรายละเอียดของโครงการแล้วดำเนินการทำตามนั้น โดยไม่มีการปรับหรือเปลี่ยนแปลง จริง ๆ ในแต่ละโซนของโครงการหากมีการก่อสร้างที่ผสมผสานกันของแต่ละสาธารณูปโภค พื้นที่สวนสาธารณะ พื้นที่นันทนาการ สวนสนุก ควรมีการปรับพื้นที่ตามการใช้จริงตามศักยภาพของคนที่จะเข้ามาใช้งานในพื้นที่จริงมากกว่าสร้างไปแล้วไม่คุ้มทุนก็จะเสียประโยชน์เปล่า ๆ ทำให้เสียดายต่อเจตนาอันดีที่โครงการภาครัฐจะเข้ามาพัฒนาในพื้นที่ขอนแก่น